Unntak fra søknadsplikten - muligheter og fallgruver

Dersom et tiltak er underlagt søknadsplikt vil kommunen kreve betaling av byggesaksgebyrer ved behandling av søknaden. Avhengig av tiltakets art og omfang og hvilke gebyrer den aktuelle kommunen har fastsatt kan byggesaksgebyrene utgjøre forholdsvis store beløp. Mange av de søknadspliktige tiltakene er også underlagt krav om at de skal prosjekteres, søkes og utføres av foretak med ansvarsrett. Dette innebærer at private tiltakshavere plikter å engasjere profesjonelle foretak til å utarbeide tegninger og byggesøknader samt utføre de fysiske arbeidene. Dette resulterer naturlig nok også i ytterligere kostnader.

Risiko for sanksjoner

Det finnes flere unntak fra søknadsplikten. I den grad man kan tilpasse tiltaket slik at det omfattes av unntakene, kan man oppnå flere økonomiske besparelser. Dersom man feilvurderer omfanget av et aktuelt unntak fra søknadsplikten, og gjennomfører et søknadspliktig tiltak uten forutgående søknad og tillatelse, kan man i ettertid risikere sanksjoner som pålegg om rivning, dagmulkt, overtredelsesgebyr eller andre sanksjoner fra kommunen. Det er derfor viktig å være bevisst på grensedragningen mellom søknadspliktige tiltak og tiltak som er omfattet av unntakene.

De viktigste unntakene fra søknadsplikten er definert i plan- og bygningsloven § 20-5 og byggesaksforskriften § 4-1. Bestemmelsene gir anledning til å utføre ulike mindre bygge- og reparasjonsarbeider utvendig og innvendig, uten forutgående søknad og tillatelse.

Eksempler på unntak

• Mindre frittstående bygning på bebygd eiendom som ikke skal brukes til beboelse, som plasseres minst 1 m fra nabogrense og annen bygning på eiendommen.
• Mindre tilbygg på to etasjer eller mindre.
• Mindre terrasser som er forbundet med en bygning, har en høyde på inntil 1 m fra eksisterende terreng og har en avstand til nabogrense på minst 1 m.
• Ulike mindre tiltak i eksisterende byggverk – blant annet ikke-bærende vegg innenfor en branncelle eller et lydområde, eller installering, endring og reparasjon av våtrom innenfor en bruksenhet eller branncelle.
• Mindre tiltak utendørs - blant annet mindre levegger, mindre forstøtningsmurer, mindre fylling eller planering av terreng samt intern vei på tomt og biloppstillingsplasser for tomtens bruk som ikke krever vesentlig terrenginngrep.

Strider tiltaket mot andre bestemmelser?

Det er imidlertid viktig å være bevisst på at unntakene fra søknadsplikten forutsetter at tiltaket ikke strider mot bestemmelser i plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter, kommuneplanens arealdel og reguleringsplan, allerede innvilgede tillatelser eller annet regelverk. Sagt på en annen måte; Dersom et tiltak i utgangspunktet omfattes av unntakene fra søknadsplikten vil det likevel kunne være søknadspliktig og/eller utløse krav om dispensasjon dersom det strider mot andre bestemmelser i lov, forskrift eller arealplan.

Eksempel: Solcellepaneler

I utgangspunktet vil et solcellepanel være å regne som en byggteknisk installasjon, og dermed underlagt søknadsplikt, jf. plan- og bygningsloven § 20-1 bokstav f). Samtidig er det lagt til grunn i veilederen til Direktoratet for Byggkvalitet at installering av solenergianlegg innenfor en bruksenhet eller branncelle er omfattet av unntaket fra søknadsplikten i byggesaksforskriften § 4-1 bokstav e), nr. 4.

Normalt vil derfor et vanlig solcelleanlegg, som eksempelvis installeres på et tak på en bolig eller hytte, kunne være unntatt fra søknadsplikten. Samtidig kan kommunen ha vedtatt begrensninger i reguleringsplan eller kommuneplanens arealdel som gjør dette utgangspunktet mer komplisert. Gjeldende reguleringsplan for eiendommen kan for eksempel oppstille restriksjoner på ulike tiltak i områder med spesielle arkitektoniske eller kulturhistoriske verdier, det kan være stilt krav om torvtak på fjellhytter, det kan være stilt krav om refleksjonsfri taktekking eller lignende. I slike tilfeller vil installering av solceller likevel kunne utløse søknadsplikt og/eller krav om dispensasjon.

Eksempel: Mindre, frittstående bygg

Andre praktiske eksempler kan være at et mindre frittstående bygg (f.eks. en mindre utebod til bolig eller hytte), som i utgangspunktet ikke er søknadspliktig, ønskes plassert på en eiendom som ligger innenfor det alminnelige byggeforbudet i strandsonen. I tillegg kan eiendommen også være regulert til et arealformål i reguleringsplan som ikke samsvarer med det formålet det nye bygget er ment brukt til. Eksempelvis kan en hytteeiendom være regulert til landbruks- eller naturformål – da vil bygging av en utebod til fritidsboligformål kunne være i strid med arealformålet i arealplanen. Ligger eiendommen i nærheten av en kommunal eller fylkeskommunal vei vil tiltaket også kunne stride mot veglovas bestemmelser om byggegrenser mot offentlig vei.

I disse tilfellene vil et ellers ikke- søknadspliktig tiltak likevel kunne utløse søknadsplikt og/eller krav om dispensasjon fra arealplaner, byggeforbud i strandsonen og/eller bestemmelser om byggegrenser i vegloven.

Muligheter og fallgruver - vi kan hjelpe!

Eksemplene illustrerer derfor både hvilke muligheter som kan ligge i unntakene fra søknadsplikten, men også kompleksiteten i regelverket og hvilke potensielle fallgruver man kan risikere å støte på. Det er derfor viktig å gjøre de nødvendige undersøkelsene av det aktuelle regelverket for den konkrete eiendommen før tiltaket igangsettes – både for å unngå eventuelle unødvendige byggesaksgebyrer og andre kostnader for et tiltak som ikke er søknadspliktig, men også for å unngå ubehagelige overraskelser i ettertid dersom tiltaket viste seg å være søknadspliktig eller utløste krav om dispensasjon.